Евгений Декатов – генеральный директор бизнес-инжиниринговой компании «DD Group Комплексные Финансовые Системы». Ему не раз приходилось выступать экспертом при разработке законов в Госдуме РФ, консультировать не только российские предприятия и банки, но и немецкие строительные сберегательные кассы.

О положительном опыте последних начинают говорить и в России на фоне серьезного ипотечного кризиса. Поэтому мы и начали наш разговор сразу со стройсберкасс.

– Что такое стройсберкассы и как они могут помочь сделать жилье для наших граждан действительно доступным?
– Начнем с основ. В каком случае та или иная система финансирования жилищной сферы или обеспечения посильных условий приобретения жилья населением может стать успешной? У любой схемы есть определенные ключевые факторы. Некоторые из них общие у ипотеки и стройсбережений, некоторые – различны. Кстати, часто под словом «ипотека» у нас подразумевают собственно сам кредит на приобретение жилья, а это неправильно.

– А что же такое ипотека?
– Ипотека – это способ обеспечения обязательств в виде залога недвижимости. Это могут быть не только квартиры, но даже морские суда. И сам по себе залог, конечно же, не панацея при решении жилищной или любой другой проблемы. Все дело в механизмах, Так вот, к основным факторам успеха я отношу, в первую очередь, инициативу самого населения. Дело в том, что именно накопительно-кредитные механизмы, к которым относятся строительные общества Великобритании и Франции, строительные сберегательные кассы (ССК) Германии, Австрии и других стран, при своем зарождении опирались на инициативу населения. Возникали они на базе определенного сообщества – жители одного городка или рабочие одного предприятия, которые объединялись, чтобы помочь друг другу. Например, построить дом или приобрести квартиру. И этим они очень близки кооперативным институтам. Как показывает практика, именно раскрытие инициативы самого населения способно сделать такую программу действительно массовой и доступной.

– А ипотека инициативу не развивает?
– В классической ипотечной схеме, под которой мы уже привыкли подразумевать американскую двухуровневую систему, деньги приходят извне. То есть они заимствуются где-то на финансовых рынках, и от человека не требуется раскрытие его инициативы и готовности приложить собственные усилия для приобретения квартиры или дома.

– А многолетние выплаты кредита с процентами разве не требуют инициативы в добывании денег?
– Конечно, ипотечный кредит дисциплинирует человека, он знает, что ему нужно расплачиваться, а для этого работать. Но когда человек сам участвует в системе создания капитала для этой системы – сначала накапливает, а потом ему предоставляется ответный займ или ссуда, то отношение получается совершенно другое. Тут заложены объединяющие, кооперативные принципы.

Во всех странах, где развиты эти схемы обеспечения населения жильем, они проходили через несколько этапов. Начиналось с кооперативных образований, которые в разных странах, конечно, могли называться по-разному. Потом некоторые из этих структур начали переходить на более профессиональный уровень, начали охватывать уже не одно селение или завод, а несколько. Так происходило со строительными обществами в Великобритании, где с конца XVIII века за несколько десятков лет было создано порядка 97 тысяч таких обществ.

– И все они существуют до сих пор?
– Нет, государство изучило деятельность этих кооперативных обществ, появившихся по инициативе самих граждан – то есть «снизу». Был принят соответствующий закон. А дальше пошел естественный процесс – они объединялись, более крупные поглощали более мелких. В итоге, к концу ХХ века в Великобритании осталось всего два строительных общества на общенациональном уровне. И самое крупное – Abbey National – уже представляло собой огромную парабанковскую структуру. То есть, не являясь банком, оно само владело банками, имелись свои страховые компании, системы расчета, пластиковые карты. Получился такой крупный финансовый холдинг. А начиналось все это с инициативы людей и кооперативных обществ. Впоследствии это общество было преобразовано в банк.

– В каких еще странах есть такой опыт?
– Например, в Германии. Там ССК, тоже зарождавшиеся на кооперативных принципах, сейчас имеют законодательный статус специализированных банков. По нашему законодательству это фактически небанковские депозитно-кредитные организации (НДКО). Так вот, они тоже не являются банками в полном смысле этого слова. Они осуществляют четко определенный и закрытый перечень операций: привлечение стройсбережений и выдача ссуд самим вкладчикам этой ССК. То есть во всем мире такие структуры проходили эволюционный путь развития. Потребовались десятки лет, чтобы эти структуры получили сегодняшнее воплощение. Зато этот накопленный опыт помог многим бывшим соцстранам – Словакии, Чехии, Венгрии, Румынии – за считанные годы существенно продвинуться в решении их жилищного вопроса.

– Как же работают ССК?
– Это закрытые структуры с точки зрения финансирования, потому что вкладчиками и заемщиками там являются сами их участники. Сначала ты – вкладчик, а потом – заемщик. И такая «касса взаимопомощи» становится во многом защищенной от колебаний рыночных процентных ставок. Мы пока опустим вопросы удорожания жилья. Рассмотрим их механизм на примере. Десять человек решили приобретать жилье. Каждый из них в год может заработать и отложить только 10 процентов от стоимости квартиры. Допустим, она стоит 100 тысяч у.е. Для простоты предположим, что эти квартиры не дорожают в течение 10 лет. Если бы они копили каждый для себя, им бы потребовалось по 10 лет каждому, чтобы купить квартиру. Допустим, они ежегодно сбрасываются и покупают ежегодно по одной квартире одному из участников ССК. Таким образом, за 10 лет они обеспечат квартирами всех участников. Возникает проблема – кто будет первым? Можно вытягивать спичку, хотя в серьезных структурах нет, конечно, никаких спичек.

Какие преимущества они получили? Девять из десятерых получили квартиру «досрочно» – и только десятый заселится через 10 лет, как будто бы он копил сам. То есть 9 человек при этом выигрывают. Но главная задача настоящих стройсберкасс – в том, чтобы не было ни первых, ни последних. Условно говоря, чтобы каждый получал квартиру за 5 лет. То есть пять лет человек копит, а пять лет уже живет в своей квартире и выплачивает остальное. Но главный принцип вы запомните – здесь нет ни первых, ни последних. И нет даже никаких признаков пирамидальной структуры.

– А где эти признаки есть?
– Там, где есть прямой преступный мошеннический умысел или отсутствует финансовый менеджмент, управление ликвидностью. Если мы рассмотрим поближе деятельность любого банка, мы увидим, что у него есть пассивы, которые складываются из остатков на расчетных счетах, вкладов, каких-то других денег, которые имеют свои сроки. День, месяц, год, но не более. А активы банка – выдаются кредиты, в том числе ипотечные, на 25-30 лет. Ни один из банков не имеет пассивов такой длины. Но по отношению к банкам никто никогда не употребляет слово «пирамида». А по отношению к ССК порой говорят: это похоже на пирамиду! Хотя, как я уже говорил, все дело в порядочности менеджмента (за этим должны следить закон и правоохранительные органы) и его профессионализме (а это удел лицензирующих и надзорных структур).

– А как банк может превратиться в пирамиду?
– Представьте себе такой случай. Когда все вкладчики пришли в банк и потребовали назад свои деньги, а у него все выдано в виде кредитов, которые вернутся еще нескоро. Банк надеялся, что завтра придут другие вкладчики и принесут еще деньги, а этого не произошло – конъюнктура изменилась, и люди боятся нести деньги в банки. У банка пошел отток по пассивам и у него все валится. И банки всегда балансируют между активами и пассивами. Нет такого банка, где они абсолютно совпадают по длине (то есть, по срокам).

Крупнейшая в мире ССК «Баушпаркасса Швэбиш Халль АГ» имеет 200 млрд евро ежегодного оборота и десятилетиями отточенные продукты, которым позавидует любой банк. Люди берут там ссуды под процентную ставку 3-4% годовых, потому что они сами копили там деньги и, несмотря на кризис, у них нет изменения ставок.

– Как учитывается инфляция в стройсберкассе?
– Вернемся к нашему примеру с десятью людьми. Предположим, что в первый год квартира стоит 100 тысяч у.е., а во второй – уже 110 тысяч и т.д. В последний год – уже 190 тыс. Получается, что все участники должны вносить каждый год большие суммы: сначала 10, потом 11, затем 12, чтобы каждый год обеспечить приобретение очередной квартиры. Если вычислить средний платеж каждого участника за 10 лет, то получится 14,5. Если бы он копил в одиночку, то, откладывая по 10 тыс., он накопил бы только 100 тыс., в то время как квартира уже стоила бы 190 тыс. Даже если он будет откладывать по прогрессивной шкале: 10, затем 11, потом 12, то к концу срока он накопит только 140 – 150 тыс., и снова не сможет купить квартиру. А в ССК всем денег хватает.

И «средний» человек въезжает в свою квартиру уже через пять лет, и обходится она ему дешевле, чем если бы он копил на нее сам. То есть он выиграл дважды. Если сравнить с ипотекой, то там человек, конечно, вселяется в квартиру сразу, но классическая американская ипотека уже показала себя «во всей красе».

– Конкретно какие негативные моменты есть в американской ипотечной модели?
– В России ипотека спровоцировала рост стоимости жилья. Это очевидно – когда появился увеличенный платежеспособный спрос и направлен он был на вторичный рынок жилья, то цены сразу пошли вверх. Количество предлагаемого жилья в Уфе достаточно стабильно. Предположим, что у нас на рынке есть 1000 квартир, которые люди готовы продать. И вдруг появляется 10 тысяч желающих купить эти квартиры и имеющих возможность взять кредит в банке. Что произойдет с ценами? Они вырастут. То есть ипотечная система никоим образом не учитывала необходимость строительства нового жилья и не стимулировала его. А в России надо строить, строить и строить. Поскольку есть конкретная нехватка жилья. Ипотечная схема давит на вторичный рынок жилья и «перегревает» его. Почему в Уфе цены росли быстрее, чем в Татарстане и других соседних регионах? Потому, что у нас очень быстро развивалась ипотека. Люди были готовы покупать квартиры, и рост стоимости жилья перекрывал все затраты по процентам. Жилье вырастало в цене в разы.

– Ипотека себя не оправдала?
– Конечно. Тем более удивительны сегодня заявления апологетов американской ипотечной системы в России о том, что мы поучимся на ошибках американцев и не будем допускать свои. Ни в коем случае нельзя создавать систему по их образу и подобию! У них двухуровневая система, когда под пулы закладных выпускаются ценные бумаги, которые расходятся по рынку. А любые изменения в экономике и макроэкономической ситуации могут вызвать коллапс или дефолт по этим бумагам. В США кризис был спровоцирован тем, что упали цены на жилье, а у нас это может произойти из-за того, что процентные ставки, под которые выпущены ипотечные ценные бумаги сроком на 6-7 лет, окажутся низкими и рынок не будет готов купить из на следующие 6 лет. И это ляжет на государство, которое выступило гарантом по обязательствам АИЖК.

Ипотека была очень выгодна ряду банков, лоббировавших ее, которые брали на Западе кредиты и, накручивая свои проценты, перепродавали их населению в виде ипотечных кредитов. Цены на жилье росли, но банки это не интересовало. А что сейчас будет с ипотечными ценными бумагами – неизвестно. Сейчас изменилась конъюнктура, и денег из-за рубежа больше нет. А государству советуют подкинуть еще денежек в эту ипотечную схему, в то время как опыт всей Европы по строительству жилья за счет внутренних ресурсов населения отметается и называется пирамидами.

– Можно ли воспользоваться чужим опытом и быстро распространить в стране стройсберкассы как метод финансирования строительства нового жилья?
– Те, кто лоббирует принятие закона о ССК, тоже во многом идут напролом, не учитывая российских экономико-правовых реалий, ситуации в строительном сеторе, менталитета населения, в конце концов. В той же Германии строительный рынок находится совсем в другом состоянии, по сравнению с Россией, и там сейчас не требуется прямого участия ССК непосредственно в самом строительстве. У нас же совсем иная ситуация. Этого не учитывают разработчики нашего законопроекта о ССК, поэтому, наверное, он с 2002 года, то есть, более 6 лет, не принимается в нашей стране. Мы не можем перепрыгнуть через эволюционный путь развития, пройденный другими странами в этом направлении, мы откатимся в таком случае назад. Положительный же опыт жилищно-строительных кооперативов, накопленный в России, оказался практически полностью перечеркнут, поскольку все усилия законодателей, вся административная и финансовая поддержка государства были направлены на стимулирование банковской ипотеки. И сейчас мы пожинаем те плоды, которые сами и взрастили. В нынешнем кризисе это очевидно.

– А есть ли у нас в стране опыт построение стройсберегательных схем?
– В середине 90-х годов группа банкиров из Башкортостана была направлена нашим Национальным банком в Англию для изучения опыта их банков. И одного из наших банкиров – Тагира Исмагилова заинтересовала схема того самого строительного общества Abbey National. Изучив его опыт, он попытался создать на российских реалиях аналог в виде кооператива. В свое время это был крупнейший кооператив в России, в котором довелось работать и мне. Работу кооператива ставили в пример на пленарных заседаниях Госдумы РФ. При нашем содействии была создана такая же кооперативная схема в Татарстане, где она получила хорошую политическую и финансовую поддержку и показала отличные результаты. И сегодня система «социальной ипотеки» в Татарии – это крупнейшая схема в России, которую можно назвать «квазистройсберегательной», то есть имеющей многие признаки ССК.

Государство должно помочь развитию таких стройсберегательных механизмов, устанавливая правила игры, давая государственные гарантии, что эта схема будет прозрачной и будет соответствующим образом контролироваться.

В странах Европы государство даже стимулирует вложения населения в строительство жилья через ССК. Людям за накопления дают премию от государства. В послевоенной Германии она доходила до 35% от суммы накоплений. Накопил 100 марок, от государства получаешь еще 35. Сейчас, когда эта система развилась и не требует такой поддержки государства, премии от государства снизились до 5-10%. И дают ее теперь только гражданам с невысокими доходами, а не всем подряд.

– А государству это выгодно? Почему оно вкладывается в развитие стройсберкасс?
– Допустим, накопил человек в ССК 50% от стоимости жилья. 20% дает ему государство. Пятая часть от накопленных 50% составит 10% стоимости всего жилья. В чем выгода государства? За счет этой схемы строятся новые дома. Это вновь возникшая стоимость, и в ней есть НДС – у нас сегодня это 18%. То есть, дав людям премию даже в размере 10% стоимости жилья, государство получает «в плюсе» 8%. А ведь там есть еще налог с прибыли, другие поступления. То есть, при использовании механизма премирования в системе стройсбережений государство может получить в виде налоговых поступлений из жилищной сферы дополнительно миллиарды рублей! Это не перепродажа жилья на вторичном рынке, где большинство занижает стоимость квартир в договоре до одного миллиона, и государству ничего не поступает.

– Что нужно, чтобы этот механизм заработал в масштабе нашей страны и заменил ипотеку?
– Никаких революций не надо. Почему-то в нашей стране один из любимых лозунгов-слоганов «Другой альтернативы нет!» Так в свое время говорили про классическую ипотеку. А вот в большинстве европейских стран стройсбережения и банковская ипотека не только мирно сосуществуют, но и активно дополняют друг друга. В той же Германии мало кто из вкладчиков пользуется для приобретения жилья лишь ссудой ССК, а берут на недостающую сумму «классический» банковский ипотечный кредит. При этом, как правило, все заимствования и расчеты он производит по принципу одного окна в своей ССК. Поэтому и российским банкам тоже давно пора перестать смотреть на ССК, как на потенциальных конкурентов, способных украсть их «хлеб», а в создавшейся кризисной ситуации активно начинать брать на вооружение стройсберегательные схемы.

Конечно, без политической воли руководства страны или региона такую систему не выстроить. Нужно стимулировать инициативу граждан. И нужно инвестировать в строительный сектор экономики. В нашей стране нельзя стимулировать приобретение вторичного жилья, рынок которого достаточно ограничен – иначе мы опять придем к подогреву рынка. Необходимо финансировать стройку. В тех кооперативных схемах, которые развивались в нашей республике, в Татарии, в Кировской, Челябинской областях, в некоторых других регионах – в этих схемах все механизмы, в отличие от классической ипотеки, напрямую завязаны на финансирование строительства нового жилья.

Последние полтора года мы вплотную занимаемся выработкой концептуальных подходов по развитию системы стройсбережений в России. Главный тезис концепции: «Государственная программа по формированию рынка доступного жилья должна выступить катализатором раскрытия инициативы населения и напрямую стимулировать строительный сектор экономики». Это как раз те самые два момента, которых нет в классической ипотечной схеме.

– Как такая программа, в случае ее принятия, может отразиться на развитии республики?
– При грамотном подходе синтез строительно-сберегательной (кооперативно-накопительной) и ипотечно-кредитной схем не только теоретически возможен, но и реально способен увеличить объемы инвестирования строительства нового жилья, стимулируя тем самым строительную и смежные с ней отрасли, увеличивая занятость в реальном секторе экономики, что может, создавая мультипликативный эффект, стать действительным локомотивом роста национальной экономики.

Но самое главное: используя весь потенциал не только ипотечного кредитования, но и накопительных, кооперативных, строительно-сберегательных схем, государственная жилищная программа способна выступить не только мощным инструментом вовлечения в финансирование строительства собственных средств граждан, но и катализатором раскрытия инициативы населения, повышая его заинтересованность и участие, обеспечивая успех реализации приоритетного национального проекта по обеспечению граждан России комфортным и доступным жильем.